Камеральная проверка соответствия расходов доходам физических лиц, в рамках которой налоговыми органами у физического лица могут быть истребованы Пояснения об источниках доходов, с января 2022 года проводится в соответствии с нормами статьи 73-1 Налогового кодекса Республики Беларусь (Закон №174-З, в рамках которого до 2021 года проводилась проверка, утратил силу).
В соответствии с нормами подпункта 14.5 пункта 14 статьи 73-1 НК РБ установлен особый порядок определения стоимости расходов на строительство капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест (далее – объекты недвижимости), осуществляемых физическим лицом БЕЗ привлечения застройщика или подрядчика.
Проверка расходов и доходов
о Пояснениях о доходах
Информация об известных налоговым органам расходах физического лица отражается в расчетах, которые прилагаются к Требованию о представлении пояснений об источниках доходов.
В указанном расчете слева — расходы, справа — доходы.
И в указанном расчете Вы можете обнаружить в составе расходов сумму, которая значительно превышает ту сумму, которую Вы фактически затратили на строительство жилья.
Налоговые органы берут данные из баз данных государственных органов. В данном случае налоговыми органами используются данные из БТИ (иногда, из Исполкомов). Из нашей практики, эти данные в абсолютном большинстве случаев не соответствуют фактическим расходам физического лица на строительство дома собственными силами.
Для оспаривания суммы расходов, отраженных в расчетах налоговых органов, Вам необходимо в Пояснениях об источниках доходов указать установленные законодательством сведения.
Изменения 2024, 2025 и 2026 годов
В статью 73-1 Налогового кодекса Республики Беларусь, в рамках которой налоговыми органами проводится камеральная проверка соответствия расходов доходам физического лица, регулярно вносятся изменения.
Читайте наши статьи:
- про изменения в ст.73-1 НК РБ с 01.01.2024 (в т.ч. внесены существенные изменения в пп.14.5 ст.73-1 НК РБ, регламентирующий порядок определения расходов на строительство жилья в рамках проверки расходов и доходов)
- про изменения в ст.73-1 НК РБ с 01.01.2025 (в т.ч. незначительное изменение в пп.14.5 ст.73-1 НК РБ)
- с 01.01.2026 нельзя представлять заключения о рыночной оценке от оценщиков-ИП. Только от юридических лиц.
Если есть сметная документация / Акт приемки
Если у физического лица имеется сметная документация и/или Акт приемки в эксплуатацию финансируемых физическими лицами законченных возведением одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструированных жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории 5-го класса сложности, утверждаемый местным исполнительным и распорядительным органом, то расходы на строительство объектов недвижимости учитываются в размере стоимости строительства таких объектов недвижимости, указанной:
- либо в сметной документации
- либо Акте приёмки в эксплуатацию.
В качестве расходов на строительство объектов недвижимости налоговым органом принимается наименьшая стоимость (между указанной в сметной документации и в акте приёмки в эксплуатацию).
Если нет сметной документации / Акта приемки
При отсутствии сметной документации, акта приемки в эксплуатацию расходы на строительство объектов недвижимости учитываются налоговым органом в следующих размерах:
- для физических лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и получающих имущественный налоговый вычет по подоходному налогу с физических лиц в порядке, установленном пп.1.1 п.1 ст.211 Налогового кодекса — в пределах стоимости строительства объектов недвижимости, указанной проверяемым физическим лицом в заявлении, представленном налоговому агенту или налоговому органу в соответствии с ч.7 пп.11 п.1 ст.211 Налогового кодекса, но не менее сумм фактически понесенных расходов на такое строительство, в отношении которых таким физическим лицом, а также его супругом (супругой), иными членами его семьи получен имущественный налоговый вычет
- для остальных физических лиц — в размере, определенном физическим лицом самостоятельно, но не менее
70%стоимости (примечание — в 2022-2023 годах было «70 процентов стоимости». С 2024 года внесены изменения), определенной налоговым органом для целей исчисления налога на недвижимость на 1 января года, в котором объект недвижимости впервые признан объектом налогообложения налогом на недвижимость.
Если со стоимостью расходов не согласны
В случае несогласия с размером расходов на строительство объектов недвижимости, определенным в указанном ранее порядке, физическое лицо может представить заключение о независимой оценке РЫНОЧНОЙ стоимости таких объектов недвижимости, определенной определенной на любую дату календарного года, в котором оцениваемый объект недвижимости принят в эксплуатацию, с использованием рыночных методов оценки зданий и сооружений, выданное юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность.
С 01 января 2026 года больше нельзя представлять заключения от оценщиков-ИП. Только от юридических лиц.
(примечание: вряд ли рыночная стоимость нового объекта недвижимости имеет отношение к денежным средствам, фактически затраченным физическим лицом на строительство. Но законодательством предусмотрен именно такой вид оценки).
Конституционный суд по норме пп.14.5 п.14 ст.73-1 НК РБ
На предмет соответствия нормы пп.14.5 п.14 ст.73-1 НК РБ нормам Конституции Республики Беларусь одним из плательщиков была подана конституционная жалоба в Конституционный суд Республики Беларусь.
Конституционный Суд Республики Беларусь признал подпункт 14.5 пункта 14 статьи 731 Налогового кодекса Республики Беларусь, устанавливающий порядок учета расходов на строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов, осуществляемое физическим лицом без привлечения застройщика или подрядчика, для целей налогового контроля, соответствующим Конституции Республики Беларусь (решение Конституционного суда от 12.09.2025).
Это была вторая конституционная жалоба по нормам статьи 73-1 НК РБ. Читайте статью про первую такую жалобу в части «доплаты» 10% налогов по доходам от реализации продукции растениеводства и/или животноводства.
Услуги в рамках проверки расходов и доходов
Проходите проверку при сопровождении профессионалов
Знаем всё про проверку расходов и доходов!
Для консультации свяжитесь с нами по телефону, через мессенджеры или закажите звонок!
Стоимость услуг по прохождению проверки расходов и доходов
- Консультация до проверки 250 BYN
Если Вы планируете крупную покупку или хотите детально разобраться в вопросах проверки доходов и расходов — обратитесь к нам за консультацией. Время консультации — до 1,5 часов. Консультация с предварительным просчётом Ваших расходов и доходов - от 350 BYN и зависит от объёма работы.
- Консультация в рамках проверки - без повторения Расчета 350 BYN
Разбираем все особенности проверки: как и на какие источники ссылаться, какие документы нужны и т.п. Разберем все Ваши вопросы. Без изучения и без повторения Расчета расходов и доходов. Время консультации - до 2-х часов.
- Консультация в рамках проверки + работа с Расчетом 450 BYN
Заранее повторяем Ваш Расчет расходов и доходов. На консультации разберем все Ваши вопросы и источники доходов + работаем с Расчетом. Составляем план подготовки Пояснений об источниках доходов. Время консультации - 2 часа. Если разобрались за 1 час, то консультация 300 BYN. Цена указана для Расчета до 50 листов; повторение каждых 50 листов - +25 BYN
- Пояснения об источниках доходов (после первой консультации) от 500 BYN
Текст Пояснений об источниках доходов должен быть составлен грамотно и с учетом норм законодательства. Мы подготовим и оформим Пояснения на основе ваших данных. Все пояснения — индивидуальны. Точную стоимость услуг определим на первой консультации. Обратившись к нам на начальной стадии проверки, Вы существенно повышаете шансы на успешное её завершение.
- Возражения по Акту проверки от 600 BYN
Если вам вручили Акт проверки, у вас есть всего 15 рабочих дней, чтобы подать возражения по акту проверки. Мы профессионально составим текст возражений. Точную стоимость услуг определим на консультации.
- Жалоба на Решение налогового органа по проверке от 800 BYN
Если вы пытались пройти налоговую проверку самостоятельно и уже получили решение, то для его обжалования нам потребуется провести дополнительный анализ. Это увеличивает сложность и, как правило, стоимость нашей работы. Для оспаривания решения налогового органа подается жалоба в вышестоящий налоговый орган или исковое заявление в суд. Точную стоимость услуг мы определяем индивидуально на консультации.
С уважением, Бухгалтерский центр «Арденна»
