Налоги и финансы на понятном языке

Ежедневно: 8:00 - 22:00

Минск, рядом с ТЦ "Outleto"

Продажа квартиры налоговым нерезидентом Беларуси: налоги, декларации и порядок действий

Рассматриваем порядок действий (в части налогообложения) налогового нерезидента Республики Беларусь при продаже квартиры в Беларуси
Продажа квартиры налоговым нерезидентом Беларуси. Декларация по подоходному налогу налогового нерезидента

Поделиться записью:

Поделиться в facebook
Поделиться в vk
Поделиться в telegram
Поделиться в whatsapp
Поделиться в odnoklassniki
Поделиться в twitter
Содержание

ИНФОРМАЦИЯ АКТУАЛЬНА И В 2021 ГОДУ

31 марта 2020 года – крайний срок, в который физическим лицам –  налоговым резидентам Республики Беларусь необходимо в установленных законодательством случаях отчитаться перед налоговыми органами о полученных в 2019 году доходах путем представления налоговой декларации по подоходному налогу.

Не так давно обратился к нам клиент за услугой по составлению налоговой декларации по подоходному налогу за 2019 год в связи с тем, что в июне 2019 года физическим лицом была продана 2-ая квартира в течение 5-и лет (в период с 2015 по 2019 годы).

Однако, физическое лицо в 2018 году имело статус налогового нерезидента Беларуси (при этом гражданство – Республика Беларусь).

А это значит, что и в июне 2019 года это физическое лицо имело статус налогового нерезидента Беларуси (п.1-2 ст.17 НК-2020).

С соответствующими обязанностями в части налогового законодательства.

Декларацию по подоходному налогу мы пока так и не составили.

И вот почему (пришлось даже получать подтверждение своей позиции в МНС).

Вводные данные:

2015 год: первая продажа квартиры физическим лицом – гражданином Республики Беларусь, статус – налоговый резидент Беларуси

2018 год: по итогам 2018 года физическое лицо – гражданин Республики Беларусь находилось за пределами Беларуси более 183 дней. Это означает, что по итогам 2018 года, а также в течение 2019 года, пока нет возможности однозначно установить статус физического лица, физическое лицо имеет статус налогового нерезидента Беларуси

июнь 2019 года: продажа физическим лицом – гражданином Республики Беларусь недвижимого имущества – квартиры, подаренной в 2018 году отцом.

Порядок действий налогового нерезидента при продаже недвижимого имущества в Республике Беларусь (в нашем случае – квартиры)

При продаже квартиры на территории Беларуси свои действия налоговый нерезидент Республики Беларусь должен осуществлять в соответствии со ст.218 НК-2020.

А именно при продаже своей квартиры в Беларуси налоговому нерезиденту необходимо:

(обращаем внимание – при продаже квартиры не налоговому агенту, т.к. налоговый агент (например, организация или ИП) в ряде случаев должен удержать у физического лица – налогового нерезидента подоходный налог самостоятельно. Однако в данном случае необходимо учитывать как налоговое законодательство Республики Беларусь, так и положения международных соглашений Республики Беларусь)

1. до совершения сделки (до продажи квартиры) представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по подоходному налогу.

При первом представлении в декларации указывается сумма «предполагаемого дохода». В отношении квартиры – это, очевидно, предполагаемая сумма сделки по продаже квартиры.

В данном случае есть некоторые моменты, которые стоит оговорить.

Читайте далее.

2. авансом уплатить подоходный налог.

На основании представленной декларации по подоходному налогу (первой) налоговая инспекция:

  • рассчитает сумму подоходного налога, подлежащего уплате до продажи квартиры
  • выдаст извещение на уплату подоходного налога. Оплатить нужно в течение 5 рабочих дней со дня получения извещения

3. получить в налоговом органе справку об уплате подоходного налога.

Эта справка понадобится для регистрации сделки по продаже квартиры в регистрирующем органе.

Справку может запросить и нотариус, если регистрация сделки по продаже квартиры будет проводиться с обращением за услугами нотариуса.

Однако мы рекомендуем получить справку об уплате подоходного налога самостоятельно.

Выдача такой справки – это административная процедура, осуществляемая налоговым органом в рамках Указа Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 №200 (п.18.6).

Справка выдается на данный момент бесплатно.

Для получения справки необходимо заполнить заявление установленной формы.

4. Совершить сделку по продаже квартиры и зарегистрировать сделку в регистрирующем органе.

5. В течение 5 рабочих дней после регистрации сделки – вновь представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по подоходному налогу (вторая декларация).

В этот раз в налоговой декларации по подоходному налогу налоговым нерезидентом Республики Беларусь указывается:

  • сумма фактически полученного дохода от реализации квартиры
  • размер имущественного налогового вычета в соответствии с пп.1.2 п.1 ст.211 НК-2019 (для налоговых нерезидентов этот вычет применяется только в отношении недвижимого имущества)

6. Далее схема как в пункте 2:

  • на основании представленной налоговой декларации по подоходному налогу налоговая рассчитает сумму подоходного налога, подлежащую доплате (либо возврату)
  • извещение на уплату
  • доплата подоходного налога в течение 5 рабочих дней.

Если подоходный налог переплачен, то возврат излишне уплаченного подоходного налога производится налоговым органов в срок не позднее 15 рабочих дней со дня подачи заявления физическим лицом (ст.223 НК-2019).

Бухгалтерские услуги

юридическим лицам
инд. предпринимателям

Особенности налогообложения и представления налоговой декларации по подоходному налогу

Как указано ранее, налоговый нерезидент Республики Беларусь при продаже принадлежащей ему в Беларуси квартиры:

1. до продажи квартиры:

  • подает налоговую декларацию по подоходному налогу с указанием в ней суммы «предполагаемого дохода» от реализации квартиры
  • уплачивает авансом подоходный налог с суммы «предполагаемого дохода»
  • указание в первой декларации суммы имущественного налогового вычета не предусмотрено

2. после продажи квартиры:

  • представляет вторую налоговую декларацию по подоходному налогу, в которой указывает сумму фактически полученного дохода от продажи квартиры
  • указывает сумму имущественного налогового вычета (а она зачастую может превышать сумму квартиры на момент продажи)

Соответственно, велика вероятность того, что :

  • вначале придется уплатить подоходный налог со всей предполагаемой стоимости квартиры
  • а после продажи квартиры при наличии имущественного вычета – возвращать подоходный налог.

Чтобы оптимизировать размер подоходного налога, подлежащего уплате авансом, можно попробовать уже в первой налоговой декларации по подоходному налогу указать сумму «предполагаемого дохода», определенного самостоятельно с учетом последующего имущественного налогового вычета.

И одновременно с представлением первой налоговой декларации – представить документы, подтверждающие размер имущественного вычета.

Однако, в данном случае окончательное слово будет за налоговым органом.

Отдельно скажем про льготу по подоходному налогу.

В общем порядке льготы, предусмотренные пунктами 19 и 44 ст.208 НК-2019, для налоговых нерезидентов не применяются.

В том числе не действует льгота при реализации имущества, полученного по наследству.

Однако!

Для налоговых нерезидентов – граждан Республики Беларусь применяется льгота, предусмотренная абз. 2 ч.1 п.44 ст.208 НК-2019.

А именно, в отношении продажи квартиры – освобождается от уплаты подоходного налога сделка по возмездному отчуждению одной квартиры в течение 5 лет (но только в отношении налоговых нерезидентов – граждан Республики Беларусь; для неграждан – такой льготы нет).

В данном случае налоговым органами используется принцип «по гражданству».

То есть если гражданин Республики Беларусь продал одну квартиру в 2015 году как налоговый резидент Беларуси, а вторую квартиру продал в 2019 году как налоговый нерезидент – то освобождается от подоходного налога только одна (первая) квартира.

Однако, если реализация квартиры облагается подоходным налогом, то физические лица – налоговые нерезиденты Беларуси (и граждане, и не граждане Республики Беларусь) вправе применить имущественный налоговый вычет, установленный пп.1.2 п.1 ст.211 НК-2019.

Налоговый вычет при продаже квартиры налоговым нерезидентом Беларуси

Налоговому нерезиденту Республики Беларусь при продаже им недвижимого имущества (например, квартиры) в Республике Беларусь может быть предоставлен по его выбору имущественный налоговый вычет:

  • либо в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (т.е. необходимо представить документы, подтверждающие понесенные расходы на приобретение имущества)
  • либо в размере 20 процентов от суммы, полученной от продажи квартиры (предоставляется без документов)

Касательно фактически произведенных документально подтвержденных расходов:

  • перечень таких возможных расходов приведен в п.1.2 ст.211 НК-2019
  • перечень открытый
  • расходы пересчитываются в доллары США на дату осуществления расходов. Полученная сумма в долларах США пересчитывается в белорусские рубли на дату продажи квартиры. При этом если курс белорусского рубля между указанными датами вырос (т.е. белорусский рубль укрепился по отношению к доллару США), то пересчет не производится.

Часто возникают вопросы в отношении квартир, полученных налоговыми нерезидентами в дар (по сделке дарения) или по наследству.

Отметим следующее.

Абз.5 ч.1п.44 ст.208 НК-2019 на налоговых нерезидентов Беларуси не распространяется (в соответствии с этим пунктом возмездное отчуждение имущества, полученного по наследству, освобождается от обложения подоходным налогом. Т.е. для налоговых нерезидентов имущество, полученное по наследству, также подлежит обложению подоходным налогом. Здесь вообще интересно получается: если физ.лицо получило квартиру по наследству в статусе налогового резидента (человек постоянно проживал в Беларуси), а потом это физ.лицо переехало в другую страну (или просто много путешествовало), стало налоговым нерезидентом Беларуси и продало эту полученную в наследство квартиру – нужно заплатить подоходный налог. Странно, но пока вот так. Хотя, например, в России если физ.лицо владеет квартирой полученной в наследство 3 года и более, то доход от продажи такой квартиры освобождается от НДФЛ (налога на доходы с физических лиц) независимо от того, в каком статусе (налогового резидента или нерезидента) физ.лицо продает эту квартиру) .

Однако!

В отношении квартиры, полученной налоговым нерезидентом в дар либо по наследству, в состав расходов на приобретение / отчуждение квартиры включаются (помимо иных документально подтверждаемых расходов):

  • суммы, с которых был исчислен и уплачен подоходный налог с физических лиц при приобретении (получении по наследству либо в дар) квартиры (например, квартиру подарил дядя, который по законодательству не является близким родственником. В таком случае необходимо будет уплатить подоходный налог. Налоговая база, с которой был уплачен подоходный налог, при последующей продаже квартиры исключается из базы для подоходного налога)
  • суммы, не подлежащие налогообложению или не признаваемые объектами налогообложения в соответствии с действовавшим законодательством на момент приобретения (получения по наследству либо в дар) квартиры (например, стоимость квартиры, полученная в дар от близкого родственника).

Т.е. стоимость квартиры, полученной безвозмездно без уплаты подоходного налога (т.е. либо по наследству, либо в дар от близкого родственника) исключается из налогооблагаемой базы по подоходному налогу при последующей продаже этой квартиры.

Но как определить стоимость квартиры, полученной в дар от близкого родственника либо полученной по наследству?

Такая квартира – это доход в натуральной форме.

Налоговая база по подоходному налогу с физических лиц в отношении такой квартиры определяется (п.1 ст.200 НК РБ):

  • в размере оценочной стоимости, определенной на дату получения дохода (это день передачи квартиры – п.1.2 ст.213 НК-2019) территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (Т.е. нужно сделать в БТИ / БРТИ оценку квартиры на дату получения её в подарок / в наследство. Но, к сожалению, зачастую эта стоимость значительно ниже рыночной)
  • а при отсутствии такой стоимости – в размере стоимости, определенной в порядке, установленном законодательством для исчисления налога на недвижимость с физических лиц (Указ Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 №187).

Необходимо отметить, что:

  • Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом от 28.03.2008 №187, определяется порядок оценки принадлежащих физическим лицам капитальных строений, зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость
  • нормы Указа №187 не предусматривают возможность физическим лицам самостоятельно рассчитывать стоимость принадлежащего им недвижимого имущества в порядке, предусмотренным упомянутым Указом.

В этой связи не до конца понятно, что именно должно указать физическое лицо – налоговый нерезидент в налоговой декларации по подоходному налогу в графе 3 раздела 2 «Имущественный налоговый вычет» указанной декларации в отношении стоимости квартиры, полученной в дар (либо по наследству), при отсутствии справки из БРТИ о стоимости квартиры на дату получения квартиры в дар / в наследство.

Со своей стороны в таком случае мы предлагаем указывать стоимость квартиры, рассчитанной физ.лицом самостоятельно в соответствии с пп.3.2.2 Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденному Указом №187 (далее – Положение)).

Для проведения такого самостоятельного расчета (нужно все перемножить между собой) Вам понадобятся:

  • размеры базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения на 01.01.2013 (зависят от места расположения имущества и приведены в Положении, см. Указ №187)
  • площадь недвижимого имущества (см. “зеленое” свидетельство о гос.регистрации, выданное регистрирующим органом)
  • коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, начиная с 01.01.2014.

Вот эти коэффициенты переоценки:

ГодДля жилого фондаДля нежилого фонда
20141,14951,2212
20151,08741,0817
20161,03741,0333
20171,03851,0317
20181,08901,0973
20191,11461,1300
20201,12071,1207
20211,07541,0754
Итого за 2014-20211,969959834172,10444079467

В любом случае, есть возможность применить имущественный налоговый вычет в размере 20% от стоимости проданной квартиры – без каких-либо расчетов и документов.

Вырвич Ирина Евгеньевна
Вырвич Ирина Евгеньевна

Главный бухгалтер
ООО "Бухгалтерский центр "Арденна"
Налоговый консультант

Поделиться записью:

Поделиться в facebook
Поделиться в vk
Поделиться в telegram
Поделиться в whatsapp
Поделиться в odnoklassniki
Поделиться в twitter
Читайте другие статьи о бухгалтерском и налоговом учёте:

Подпишитесь на нашу рассылку

Всего несколько писем и статей в месяц

Нажмите для звонка 👇

Пишите в мессенджеры

Закажите

обратный звонок!

Оставьте заявку

и мы скоро Вам перезвоним

Вы подписались на нашу рассылку!

Спасибо!

Ваша заявка принята!

В скором времени наш консультант свяжется с Вами