Продажа квартиры налоговым нерезидентом Беларуси: налоги, декларации и порядок действий

Гражданин или не гражданин Беларуси — нужно ли вам вообще подавать декларацию

Когда налоговый НЕрезидент Беларуси продает квартиру, то сначала нужно учесть то, является ли налоговый НЕрезидент гражданином Республики Беларусь или нет (вид на жительство — это не гражданство).

Если налоговый нерезидент является гражданином Республики Беларусь, то для такого физического лица в отношении доходов, получаемых от продажи квартиры, применяется та же льгота, что и для налоговых резидентов Беларуси.

А именно, доходы, полученные гражданами Республики Беларусь от продажи одной квартиры за 5 лет, не облагаются подоходным налогом и не декларируются (в налоговом законодательстве используется формулировка «освобождаются» от подоходного налога).

Порядок действий налогового нерезидента при продаже недвижимого имущества в Республике Беларусь (в нашем случае – квартиры)

При продаже квартиры на территории Беларуси свои действия налоговый нерезидент Республики Беларусь должен осуществлять в соответствии со ст.218 Налогового кодекса Республики Беларусь.

А именно при продаже своей квартиры в Беларуси налоговому нерезиденту — НЕ гражданину Беларуси либо налоговому нерезиденту — гражданину Беларуси, реализующему уже 2-ую квартиру за последние 5 лет, необходимо (независимо от того, кому продается квартира: физ.лицу, организации или ИП):

1. до совершения сделки (до продажи квартиры) представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по подоходному налогу.

Декларацию можно подать в любую инспекцию, но мы рекомендуем подавать в инспекцию по месту нахождения недвижимого имущества (по 2020 год декларации налоговые нерезиденты подавали именно по месту нахождения недвижимого имущества, а с 2021 года введен экстерриториальный принцип представления налоговых деклараций для налоговых нерезидентов).

В такой «первой» декларации указывается сумма «предполагаемого дохода». В отношении квартиры – это, очевидно, предполагаемая сумма сделки по продаже квартиры. При этом законодательство не устанавливает, каким образом вы должны этот «предполагаемый» доход определять.

В данном случае есть некоторые моменты, которые стоит оговорить. Но об этом чуть ниже.

2. авансом уплатить подоходный налог.

На основании представленной декларации по подоходному налогу (первой) налоговая инспекция:

• рассчитает сумму подоходного налога, подлежащего уплате до продажи квартиры (налог — 13% от суммы «предполагаемого дохода)
• выдаст извещение на уплату подоходного налога. Оплатить нужно в течение 5 рабочих дней со дня получения извещения

3. получить в налоговом органе справку об уплате подоходного налога.

Название справки — «справка об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества«

Эта справка понадобится для регистрации сделки по продаже квартиры в регистрирующем органе (БТИ). Без такой справки сделку не зарегистрируют.

Справку может запросить и нотариус, если регистрация сделки по продаже квартиры будет проводиться с обращением за услугами нотариуса.

Однако мы рекомендуем получить справку об уплате подоходного налога самостоятельно — ведь кроме уплаты подоходного налога вам с большой долей вероятности придется ещё уплатить как минимум налог на недвижимость, если такой налог должен был уплачиваться, но не уплачивался.

Выдача такой справки – это административная процедура, осуществляемая налоговым органом в рамках Указа Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 №200 (п.18.6).

Справка выдается на данный момент бесплатно.

Срок выдачи справки — 5 рабочих дней (в общем порядке, а иногда и до 1 месяца)

Для получения справки необходимо заполнить заявление установленной формы.

4. Совершить сделку по продаже квартиры и зарегистрировать сделку в регистрирующем органе.

5. В течение 5 рабочих дней после «прекращения извлечения доходов» – вновь представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по подоходному налогу (вторая декларация — уже в отношении фактически полученного дохода).

В этот раз в налоговой декларации по подоходному налогу налоговым нерезидентом Республики Беларусь указывается:

• сумма фактически полученного дохода от реализации квартиры
• размер имущественного налогового вычета в соответствии с пп.1.2 п.1 ст.211 Налогового кодекса (для налоговых нерезидентов этот вычет применяется только в отношении недвижимого имущества)

Обратите внимание, что представление 2-ой декларации (по фактически полученному доходу) не требуется, когда одновременно соблюдается 2 условия:

• размер фактически полученного дохода равен размеру «предполагаемого» дохода, отраженного в 1-ой декларации
• и плательщик не претендует на получение имущественного налогового вычета в размере расходов, понесенных на приобретение квартиры

6. Далее схема как в пункте 2:

• на основании представленной налоговой декларации по подоходному налогу налоговая рассчитает сумму подоходного налога, подлежащую доплате (либо возврату)
• налоговая выдаст извещение на уплату подоходного налога (если он будет к доплате)
• и далее:
  • либо доплата подоходного налога в течение 5 рабочих дней
  • либо возникает сумма «переплаченного» в бюджет подоходного налога (в связи с применением имущественного налогового вычета либо получении фактического дохода в размере менее, чем был заявлен «предполагаемый» доход). В таком случае нужно будет возвращать подоходный налог из бюджета — на основании заявления на возврат налоговая должна принять решение о возврате в течение 15 рабочих дней.

Если подоходный налог переплачен, то возврат излишне уплаченного подоходного налога производится налоговым органом в срок не позднее 15 рабочих дней со дня подачи заявления физическим лицом (ст.66, ст.223 Налогового кодекса).

Особенности налогообложения и представления налоговой декларации по подоходному налогу

Как указано ранее, налоговый нерезидент Республики Беларусь при продаже принадлежащей ему в Беларуси квартиры:

1. до продажи квартиры:

• подает налоговую декларацию по подоходному налогу с указанием в ней суммы «предполагаемого дохода» от реализации квартиры
• уплачивает авансом подоходный налог с суммы «предполагаемого дохода»
• указание в первой декларации суммы имущественного налогового вычета не предусмотрено

2. после продажи квартиры (после «прекращения извлечения доходов»):

• представляет вторую налоговую декларацию по подоходному налогу, в которой указывает сумму фактически полученного дохода от продажи квартиры
• указывает сумму имущественного налогового вычета (а она зачастую может превышать сумму квартиры на момент продажи)

При этом 2-ая декларацию представлять не обязательно, если фактически полученный доход = предполагаемому доходу и плательщик не претендует на получение имущественного налогового вычета.

Соответственно, велика вероятность того, что :

• вначале придется уплатить подоходный налог со всей предполагаемой стоимости квартиры
• а после продажи квартиры при наличии имущественного вычета – возвращать подоходный налог.

Отдельно скажем про льготу по подоходному налогу.

В общем порядке льготы, предусмотренные пунктами 19 и 44 ст.208 НК-2019, для налоговых нерезидентов не применяются.

В том числе не действует льгота при реализации имущества, полученного по наследству.

Однако!

Если доход от реализации квартиры облагается подоходным налогом, то физические лица – налоговые нерезиденты Беларуси (и граждане, и не граждане Республики Беларусь) вправе применить имущественный налоговый вычет, установленный пп.1.2 п.1 ст.211 Налогового кодекса.

Налоговый вычет при продаже квартиры налоговым нерезидентом Беларуси

Налоговому нерезиденту Республики Беларусь при продаже им недвижимого имущества (например, квартиры) в Республике Беларусь может быть предоставлен по его выбору имущественный налоговый вычет:

• либо в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (т.е. необходимо представить документы, подтверждающие понесенные расходы на приобретение имущества)
• либо в размере 20 процентов от суммы, полученной от продажи квартиры (предоставляется без документов)

Касательно фактически произведенных документально подтвержденных расходов:

• перечень таких возможных расходов приведен в п.1.2 ст.211 Налогового кодекса Республики Беларусь
• расходы пересчитываются в доллары США на дату осуществления расходов. Полученная сумма в долларах США пересчитывается в белорусские рубли на дату продажи квартиры. При этом если курс белорусского рубля между указанными датами вырос (т.е. белорусский рубль укрепился по отношению к доллару США), то пересчет не производится. Перерасчет делает сам налоговый орган, не плательщик.

Часто возникают вопросы в отношении квартир, полученных налоговыми нерезидентами в дар (по сделке дарения) или по наследству.

Отметим следующее.

Абз.5 ч.1 п.44 ст.208 НК на налоговых нерезидентов Беларуси не распространяется (в соответствии с этим пунктом возмездное отчуждение имущества, полученного по наследству, освобождается от обложения подоходным налогом. Т.е. для налоговых нерезидентов имущество, полученное по наследству, также подлежит обложению подоходным налогом. Здесь вообще интересно получается: если физ.лицо получило квартиру по наследству в статусе налогового резидента (человек постоянно проживал в Беларуси), а потом это физ.лицо переехало в другую страну (или просто много путешествовало), стало налоговым нерезидентом Беларуси и продало эту полученную в наследство квартиру — нужно заплатить подоходный налог. Странно, но пока вот так.

Однако!

В отношении квартиры, полученной налоговым нерезидентом в дар либо по наследству, в состав расходов на приобретение / отчуждение квартиры включаются (помимо иных документально подтверждаемых расходов):

• суммы, с которых был исчислен и уплачен подоходный налог с физических лиц при приобретении (получении по наследству либо в дар) квартиры (например, квартиру подарил дядя, который по законодательству не является близким родственником. В таком случае необходимо будет уплатить подоходный налог. Налоговая база, с которой был уплачен подоходный налог, при последующей продаже квартиры исключается из базы для подоходного налога)
• суммы, не подлежащие налогообложению или не признаваемые объектами налогообложения в соответствии с действовавшим законодательством на момент приобретения (получения по наследству либо в дар) квартиры (например, стоимость квартиры, полученная в дар от близкого родственника или по наследству).

Т.е. стоимость квартиры, полученной безвозмездно без уплаты подоходного налога (т.е. либо по наследству, либо в дар от близкого родственника) исключается из налогооблагаемой базы по подоходному налогу при последующей продаже этой квартиры.

Но как определить стоимость квартиры, полученной в дар от близкого родственника либо полученной по наследству?

Такая квартира – это доход в натуральной форме.

Налоговая база по подоходному налогу с физических лиц в отношении такой квартиры определяется в порядке, установленном п.1 ст.200 Налогового кодекса Республики Беларусь. Особенности (а так они есть и немало) мы разбираем на платных консультациях.

При этом вместо получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением или отчуждением возмездно отчуждаемого имущества, плательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере двадцать (20) процентов суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от отчуждения такого имущества (это закреплено в пп.1.2 п.1 ст.211 Налогового кодекса).

Применить имущественный налоговый вычет в размере 20% от стоимости проданной квартиры можно без каких-либо расчетов и документов. В таком случае заплатить придется 10,4% налогов от стоимости проданной квартиры (=13%*(100%-20%)).

Обращаем Ваше внимание!

Есть несколько важных особенностей, которые мы в настоящей статье НЕ рассматриваем:

• как правильно совершить сделку
• как определить размер налогового вычета и т.п.

Также есть особенности при продаже налоговыми НЕрезидентами нежилых (коммерческих) помещений, а также движимого имущества. Обращайтесь за платными консультациями.

Услуги физическим лицам

Консультации по налогам и деятельности. Декларации о доходах. Проверка расходов и доходов

Мы много и уже давно работаем с физическими лицами и знаем особенности, которые нужно знать и Вам.

Предлагаем Вам:

• консультации физическим лицам по по «текущим» доходам, налогам и порядку ведения деятельности
• декларации по подоходному налогу 
• консультации в рамках проверки расходов и доходов физических лих

Обращайтесь! Все цены — актуальны. Работаем по предварительной записи

Связаться с нами

Виды услуг для физических лиц

Консультации ↓ Декларации ↓

Консультации Физическим лицам

Текущие доходы Проверка расходов

Консультации по налогам и финансам

• Общие консультации - частные 150 BYN / час

  Самозанятость, налог на профессиональный доход, работа на белорусские и иностранные компании, налоговое резидентство Беларуси, продажа имущества, дарение денег и любые другие вопросы (кроме указанных в иных пунктах). Без изучения документов. Консультация до 30 минут - 80 руб. Консультация с изучением документов - от 250 руб

• Консультация "работа на иностранную компанию" 200 BYN / час

  Как работать, все особенности, контрольные мероприятия, налоги, отчетность и другое. Консультация до 30 минут - 100 руб

• Консультации блогерам 200 BYN / час

  Разбираем все налоговые и финансовые вопросы по работе блогеров: как правильно работать, как платить налоги, какие контрольные мероприятия и т.п.

• Консультации по криптовалюте 200 BYN / час

  Налоги, практика, ответственность и другие вопросы

• Консультация "жил за границей - хочу вернуться в Беларусь" 200 BYN / час

  Разбираем все особенности случая, если физ.лицо некоторое время жило и зарабатывало за границей, но планирует переехать либо вернуться жить в Беларусь

• По операциям с ценными бумагами / брокерами 200 BYN / час

  При получении доходов от иностранных брокеров возникает необходимость декларирования полученных доходов

• Консультации по продаже имущества налоговыми НЕрезидентами Беларуси 200 BYN

  При получении доходов от реализации имущества для налоговых НЕрезидентов Беларуси зачастую возникает необходимость декларирования полученных доходов. Разбираем все особенности. Время консультации - 1 час

• По налогу на "сверхдоходы" 250 BYN

  При превышении доходов за 2025 год суммы в размере 220 000 бел.рублей нужно подать декларацию по налогу на сверхдоходы. Время консультации - 1 час

• Консультации (групповые) от 600 BYN

  Если требуется консультация сразу нескольким физ.лицам (в рамках одной организации или просто группе лиц). Стоимость по согласованию в зависимости от числа слушателей и формата консультации

Все консультации

Налоговый консультант

Консультации по проверке соответствия расходов доходам физических лиц

• Консультация до проверки 250 BYN

  Если Вы планируете крупную покупку или хотите детально разобраться в вопросах проверки доходов и расходов — обратитесь к нам за консультацией. Время консультации — до 1,5 часов. Консультация с предварительным просчётом Ваших расходов и доходов - от 350 BYN и зависит от объёма работы.

• Консультация в рамках проверки - без повторения Расчета 350 BYN

  Разбираем все особенности проверки: как и на какие источники ссылаться, какие документы нужны и т.п. Разберем все Ваши вопросы. Без изучения и без повторения Расчета расходов и доходов. Время консультации - до 2-х часов.

• Консультация в рамках проверки + работа с Расчетом 450 BYN

  Заранее повторяем Ваш Расчет расходов и доходов. На консультации разберем все Ваши вопросы и источники доходов + работаем с Расчетом. Составляем план подготовки Пояснений об источниках доходов. Время консультации - 2 часа. Если разобрались за 1 час, то консультация 300 BYN. Цена указана для Расчета до 50 листов; повторение каждых 50 листов - +25 BYN

• Пояснения об источниках доходов (после первой консультации) от 500 BYN

  Текст Пояснений об источниках доходов должен быть составлен грамотно и с учетом норм законодательства. Мы подготовим и оформим Пояснения на основе ваших данных. Все пояснения — индивидуальны. Точную стоимость услуг определим на первой консультации. Обратившись к нам на начальной стадии проверки, Вы существенно повышаете шансы на успешное её завершение.

• Возражения по Акту проверки от 600 BYN

  Если вам вручили Акт проверки, у вас есть всего 15 рабочих дней, чтобы подать возражения по акту проверки. Мы профессионально составим текст возражений. Точную стоимость услуг определим на консультации.

• Жалоба на Решение налогового органа по проверке от 800 BYN

  Если вы пытались пройти налоговую проверку самостоятельно и уже получили решение, то для его обжалования нам потребуется провести дополнительный анализ. Это увеличивает сложность и, как правило, стоимость нашей работы. Для оспаривания решения налогового органа подается жалоба в вышестоящий налоговый орган или исковое заявление в суд. Точную стоимость услуг мы определяем индивидуально на консультации.

Все консультации

Налоговый консультант

Декларации по подоходному налогу

• Консультация 80 BYN / 30 мин

  Устная консультация по порядку представления физ лицами декларации по подоходному налогу. Если сведений, указанных на сайте, для Вашего самостоятельного заполнения декларации недостаточно - обращайтесь за платной консультацией

• Стандартная декларация - до 1 часа (70% случаев) 120 BYN

  Доходы из-за границы, продажа имущества и т.п. Подготовка декларации по подоходному налогу + включена консультация 10 минут. Стоимость услуги определяется после уточнения обстоятельств и объема сведений, подлежащих включению в налоговую декларацию в каждом конкретном случае

• Декларация блогерам по донатам от 150 BYN

  Если сумма донатов (пожертвований) превысила установленный законодательством критерий, блогерам нужно подать декларацию по подоходному налогу. Если 100+ поступлений или есть ручная работа - то цена определяется в соответствии с последним пунктом

• Декларация по налогу на сверхдоходы от 150 BYN

  При превышении доходов за 2025 год суммы в размере 220 000 бел.рублей нужно подать декларацию по налогу на сверхдоходы

• Декларация по доходам от ценных бумаг, от продажи долей в УФ от 200 BYN

  Декларации по доходам от иностранных брокеров (например, Freedom Finance) и по доходам от продажи долей в Уставных фондах организаций, - это, как правило, самые сложные декларации

• Сложные и/или объемные декларации - свыше 1 часа (10% случаев) 150 BYN / час

  В некоторых случаев время, затрачиваемое на составление декларации, занимает до 3-4 часов (особенно при получении имущественных вычетов, при зачете налогов (в т.ч. из России), при изучении / экспертизе документов, при ручном заполнении деклараций блогерам, при наличии разных видов и/или нескольких источников доходов). Соответственно, стоимость услуг зависит от времени, затрачиваемого на подготовку декларации. Средняя стоимость таких деклараций – 250-300 BYN

Декларации физ.лиц

Налоговый консультант

Связаться с нами